■金在良
2021年12月7日，嘉兴市人大常委会发布公告：《嘉兴市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）已经浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准，现予公布，自2022年3月1日起施行。
得知这一喜讯，嘉兴市第八届人大代表、平湖市物业管理处协理员马慧珍喜出望外，激动不已。作为一名普通人大代表的她，亲身经历了这一部地方性法规的诞生，从提出议案到列入立法计划，从调查研究到形成初稿，从广泛征求意见、多次审议到正式出台实施，浸透了人大代表和人民群众的智慧。
提出议案，列入立法计划
2017年，时任平湖市物业管理处主任的马慧珍光荣当选嘉兴市八届人大代表。嘉兴市第八届人大一次会议召开在即，如何发挥作用，为老百姓代言？马慧珍辗转反侧，反复思考。
近十年的小区物业管理工作让她打开了思路。小区管理收费难、停车难、“两金”使用难、违规处理难和纠纷调处难等“五难”问题经常让她束手无策。产生这些问题的原因十分复杂，涉及到观念、机构、体制、市场和监管等，但最主要是法律法规的不健全。
于是，她起草了《关于加快嘉兴市物业管理立法工作的议案》。但她心中还是不踏实，担心列举的事实不够充分，提出的建议不够科学，最担心的是这样的立法议案能否得到人大和政府的重视，心中没有十足的把握。
她带着议案初稿走访物业公司董事长，召集社区干部、居民群众召开座谈会。“2016年度共受理涉及物业管理的信访投诉件达420件。”“业主委员会能做点啥？做到了没有？合不合法？”“专项维修资金如何发挥作用？使用程序明确吗？”“小区停车位的所有权、管理权到底归谁？”……群众的真实想法让马慧珍提出议案有了底气、有了自信。
在嘉兴市第八届人大一次会议上，她联名13位人大代表提交了这份议案，引起了议案审查委员会的高度重视，被列为唯一的大会议案。8月31日，嘉兴市人大法制委员会全体会议建议将物业管理工作列入2018年立法计划的二类项目。嘉兴市第八届人大常委会第十三次主任会议研究，明确由嘉兴市建委负责牵头调研，嘉兴市人大城建环资委负责联系跟进。
作为一名新代表，马慧珍感到无上荣光，也深感责任重大，决心一定要配合做好工作，出台一部高质量的《住宅物业管理条例》。
参与立法，协助寻求“最大公约数”
马慧珍深知，一部地方性法规的诞生，需要经过调研、论证、纳入立法程序、出台草案、征求意见、审议通过等程序，有时看似已经成熟的征求意见稿仍需上下反复征求修改意见，确保尽善尽美，绝不一蹴而就。但为了让人民群众有更好的居住环境，她横下一条心，一定要克服困难，尽全力促成这部地方性法规的出台。
2018年 6月，嘉兴市城乡建设管理委员会成立立法工作领导小组，由建委党委书记、主任亲自挂帅，下设立法工作办公室。她和其他县市区条线业务骨干一起被抽调到办公室，启动立法前期调研和起草工作。
为了将听取意见的触角延伸到基层，将公众参与直接引入立法过程，拓宽社会各方有序参与立法的途径，进一步提高立法质量，嘉兴市人大将平湖市物业管理处确定为“地方立法基层联系点”。
身兼人大代表、联系点负责人、立法工作组成员、行业主管部门负责人等多重身份的她主动挑起重担，到企业、到行业协会、到社区开展立法调研，将搜集到的意见建议一一记录在案。
在草案起草过程中，她随立法工作组先后到上海、苏州、无锡、杭州等省内外物业管理地方立法成熟的城市开展实地考察，同时开展大范围的比对工作。以《浙江省物业管理条例》作为参照，共比对全国18个省、4个自治区、3个直辖市的物业管理条例和相类似的法律法规，比对出200多条有价值的内容进行深入分析，对具有前瞻性制度设计的《深圳市物业管理条例》和《南京市物业管理条例》等进行深入的研读。
她认为，深圳市作为改革开放以来率先从香港地区引入房地产开发及物业管理模式、诞生全国第一个商品房住宅小区、第一个业主委员会和物业管理企业的城市，它的立法经验和草案修订过程具有非常高的前瞻性和借鉴性。她赞同，《南京市住宅物业管理条例》中的设立维修资金应急使用制度、物业服务第三方评估制度等诸多创新点值得引入。
历经近半年时间的拟草、修改、完善，2018年11月形成了《嘉兴市物业管理条例（草案）》首稿。
梦寐以求，夙愿终于实现
“过去我一直以为立法是很神圣的事情，不是普通老百姓所能企及的。但是当上人大代表后，通过自己的亲身经历，体会到法律法规保障的是百姓的利益，普通百姓同样可以参与其中，影响并推动法律法规的制定和实施。我是物业管理工作者，是人民选出来的人大代表，身后有成千上万的人民群众，是他们给了我无穷的智慧和力量。” 马慧珍说。
历经近四年时间，经过几上几下的审议和几十次的修改，《条例》正式出台。仔细阅读《条例》，她十分感慨：“业主委员会作为小区的自治组织，从成立到业主大会召开以及日常指导和工作开展应落实属地管理原则。我的这一主张在《条例》第八条至十五条得到了充分体现。”
她还说，嘉兴作为红船起航地，物业管理作为社区基层治理的重要组成部分，必须把党建工作引入到物业管理中，把物业服务企业和业主委员会打造成服务百姓的红色队伍，把物业服务中心打造成红色物业基地。《条例》第三条规定了物业管理应遵循党建引领原则。
小区停车难问题由来已久，开发商出于自身利益的考虑，对停车位实行只售不租的策略，使得逐年增多的业主车辆和小区固有的停车位少之间的矛盾越来越突出，在条例中必须明确开发商不得只售不租。马慧珍一直坚持的观点也成了《条例》条款，第二十七条规定：用于停放汽车的车位、车库，业主提出租赁要求的，应当出租。
人民群众对小区公共收益归属问题一直意见很大。物业服务企业为缓解停车难题，在小区内道路上画线用于业主停车，按物价局政策规定收取的费用，小区电梯内投放广告产生的收益等，这部分收益按规定应归属业主共有，但由于业主委员会未建账，一般都由物业公司代为管理，部分业主认为公共收益被物业公司侵吞，由此出现较多矛盾。马慧珍强力主张《条例》应明确公共收益要单独建账，使用要公开透明，最终《条例》三十条作出了规定。
《条例》从最初提交议案，到列入立法计划，进入立法程序，并一步步审议走向出台并实施，马慧珍感慨万千。她说：“我只是一名普通的基层物业管理工作者，却能参与进来共商大事，向人大和政府表达基层的心声，把基层群众的声音带到上层，并转化为决策行为，制定影响人民群众生活的地方性法规，使我对社会主义民主制度有了更真切的体验和感受。”